新城控股：优质而稳健，持续高增长

　　销售面积大和归母净利润同比大幅增长：

　　新城控股于 2016 年 10 月 30 日发布三季度业绩报告。 2016 年 1-9 月， 公司累计实现营业收入 118.43 亿元，较上年同期增长 6.42%； 累计实现归属于股东的净利润 8.83 亿元，较上年同期增长 97.00%。 归母净利润增速大幅增长,主要是由于毛利率的提高和少数股东权益的减少。

　　2016 年前三季度，公司实现合同销售面积 421.94 万平方米(含合作项目 76.24 万平方米)，较上年同期增长91.66%；实现合同销售金额 455.28 亿元(含合作项目 112.70 亿元)，较上年同期增长 126.08%。

　　利润率较去年同期稳步提升：

　　新城控股2016 年前三季度毛利率为 24.19%，较去年同期提高了 1.4 个百分点，利润率水平稳步改善。管理费用和销售费用占比有所提升，较 2015 年全年提高了 1.5 个百分点，主要是税费和上半年大力推盘带来的销售费用增加所致(销售费用同比增长 23.04%， 管理费用同比增长 15.44%， 相对应的销售金额同比增长126.08%)。

　　现金流进一步改善，借债成本稳步降低：

　　新城控股2016 年前三季度资产负债率从 2015 年末的 80%上升到了 86%， 主要由于公司于 2016 年 3 月 29日了规模为 30 亿元的公司债，票面利率为 5.44%， 有效降低了负债成本。 公司三季度销售商品和劳务收到现金/营业收入从去年年末的 1.12 倍提高到 2.3 倍，销售增速的提高和借债利率的降低带来现金流的进一步改善。

　　大举拿地，加快新开工：

　　2016 年三季度新城控股共拿地 8 宗，分别位于天津、杭州、苏州、南京、昆明(其中南京 2 宗，昆明 3 宗，其它地区各 1 宗)，拿地投资共计 137.9 亿元。公司 2015 年一共拿地 950 万方，主要也集中在长三角区域，土地储备丰富，未来可售货值可达 3000 亿。公司 2016下半年计划新开工项目 26个，新开工建筑面积 438.02万平方米， 占到去年全年新开工面积的 59%。 其中，住宅项目 259.01 万平方米，综合体项目 179.01万平方米。公司计划竣工 20 个，实现竣工面积 372.22 万平方米， 占去年全年竣工面积的 96%， 其中，住宅项目 108.49 万平方米，商业综合体项目平方米 263.74 万平方米。2016 年全年的开工进度将进一步加快。

　　地产双轮驱动，股权激励业绩承诺高增长：

　　公司于 6 月份推出了首个商业综合体 REs 项目，打通资本市场融资和商业地产投资退出渠道，开始试水商业地产轻资产运营模式，并且未来将继续拓展和复制商业综合体 REITS 模式； 同时， 公司与上海红星美凯龙投资有限公司、红豆集团有限公司等共同发起设立国峰人寿股份有限公司， 与平安共同投资设立了 100 亿规模的产业投资，实现了金融地产双轮驱动。 不仅如此，公司推出股权激励计划，其中解锁条件要求 2016-2018 年业绩复合增长率高达 40%，彰显公司对于未来业绩高增速的充分信心。

　　投资建议：

　　新城控股是 A 股公司二线蓝筹中质地优良的公司，小盘开发，营运稳健，现金回流较好。公司长期以来保持谨慎的拿地策略和稳健的开发风格，并大力拓展商业地产，加大物业租金收入占比。 公司在今年上面年的火热中销售业绩超预期，未来两年结算收入增长确定性强，同时负债利率进一步降低，现金流持续改善。在保障地产主营业务的同时，公司也在试水新的轻资产模式和金融地产双轮驱动， 并推出股权激励计划,未来两年业绩锁定性强.我们认为在市场偏好不稳定，行业向下的背景下，新城控股这样业绩和现金回流有保障，也具备转型和业务创新等潜力的公司是值得关注的投资标的。我们预测新城控股2016/2017/2018年的 EPS 为 1.00 元， 1.54 元， 2.08 元，相对应的 P/E 为 10.7 倍， 6.9 倍， 5.1 倍，维持“买入”评级。(中泰证券)